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下雨导致开发商延迟交房是不可抗力吗?
发布时间:2017/10/27 11:18:15 | 点击率:1088次
    延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。下雨是否构成开发商未能如期交房的“不可抗力”?

案情简介

    程先生2014年3月与某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定交房日期为2014年12月31日,除因不可抗力致使开发公司不能按期交付房屋外,出现其他未能按期交房的情形时开发商承担逾期交房的责任。

    2015年5月程先生仍未收到开发商的入住通知,经多次催促,开发商于2015年8月才向他发了入住通知书。程先生要求开发商承担违约责任,开发商以夏季多雨影响施工,属不可抗力为由拒绝。开发商的理由成立吗?

以案释法

    开发商的理由不成立。开发商以不可抗力作为免责理由显然是不能成立的。

    不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本案中,夏季多雨是季节特点,是正常情况,不是不可抗力,开发商应该能够预见,并能够采取相应的措施加以避免。所以,开发商不能以不可抗力为由免除自己的责任,应按照双方约定承担逾期交房的责任。

法条链接

《中华人民共和国民法通则》

    第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。

    第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。


《中华人民共和国合同法》

    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

律师提示

    根据民法原理,不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件(台风、洪水、在震等)。除此之外,仅有政府行为、社会异常事件(如罢工、战争等)可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。“下雨”是常见的天气现象,不具有不可预测和偶然发生的性质,故“下雨”不属不可抗力事由。

    另外,在现行房产交易中,开发商还经常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款,一是施工过程中遇到了重大的困难不能解决,二是市政配套的批准与安装的延误。其实,这两种情况都不能构成不可抗力的免责条款,因为这些内容都属于开发商在开发伊始就应当考虑到的事项,是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险,即便开发商通过合同试图把上述风险转嫁给购房者,该条款也会因为违反了法律的规定而无效。
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